Thema Kündigung

Wer seinen Garten abgeben möchte, muss eine schriftliche Kündigung an den Vorstand schicken, auch wenn er sich mit einen eventuellem Nachpächter einig ist.

Wenn keine kleingärtnerische Nutzung der Parzelle erkennbar ist oder bei Verstößen gegen das gemeinschaftliche Miteinander (z. B. andauernde Lärmbelästigung oder aggresives Verhalten) ist der Vorstand laut Satzung berechtigt eine sorfortige Kündigung auszusprechen.

Wichtig: Jede Kündigung, egal ob ordentlich oder außerordentlich muss schriftlich erfolgen (§ 7 BKleingG). Dies gilt sowohl für den Fall, dass der Verpächter kündigt, als auch für den Fall, dass der Kleingärtner selbst kündigt. Eine Kündigung, die nicht schriftlich erfolgt, ist nichtig! Dies kann auch im Vertrag nicht anders vereinbart werden.

1. Wodurch endet ein Vertrag?

Der Pachtvertrag endet entweder,

a: indem die vereinbarte Vertragsdauer abläuft (nicht bei Dauerkleingärten, siehe unten)

b: indem beide Parteien (Pächter und Verpächter) die Aufhebung des Vertrages vereinbaren,

c. indem eine Partei (entweder Pächter oder Verpächter) den Vertrag kündigt,

d. indem der Pächter stirbt,

e: oder im Wege der öffentlichen Enteignung, städtebaulichen Umlegung oder Flurbereinigung.

Zu a:
Ist im Pachtvertrag eine befristete Vertragsdauer vereinbart worden, endet der Vertrag automatisch mit Ablauf dieser Dauer.
Dies gilt jedoch nicht bei Dauerkleingärten, also bei Kleingärten, die auf einer Fläche stehen, die im Bebauungsplan der Gemeinde als Kleingartenfläche ausgewiesen ist (§ 1 III BKleingG). Der Vertrag über die Nutzung eines solchen Kleingartens gilt immer für unbestimmte Zeit.

Zu b:
Der Pachtvertrag kann auch dadurch beendet werden, dass sich beide Parteien, also sowohl der Verpächter als auch der Kleingärtner darüber verständigen, dass er aufgehoben werden soll (Aufhebungsvertrag), sich also beide mit der Aufhebung zu gleichen Bedingungen einverstanden erklären.

Zu c:
Am häufigsten ist die Beendigung des Pachtvertrages durch einseitige Kündigung einer Vertragspartei. Das bedeutet, eine Partei (also entweder der Verpächter oder der Pächter) erklärt ohne notwendige Zustimmung der anderen Partei den Vertrag für die Zukunft als beendet. Der Vertrag endet dann, obwohl man ursprünglich im Pachtvertrag eventuell eine längere Laufzeit vereinbart hatte. Die Kündigung durch den Verpächter ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Es müssen ganz spezielle Kündigungsgründe vorliegen. Außerdem kann man nicht von einem Tag auf den anderen den Vertrag beenden: bestimmte Kündigungsfristen sind einzuhalten.

Zu d:
Anders als bei der „normalen“ Verpachtung von Grundstücken, endet ein Pachtvertrag über einen Kleingarten, wenn der Kleingärtner stirbt. Hier ist es nicht wie sonst möglich, dass die Erben des Verstorbenen durch das Erbe automatisch in den Pachtvertrag als Ersatz für den Verstorbenen einsteigen. Natürlich bleibt ihnen aber die Möglichkeit, durch einen neuen Pachtvertrag den freigewordenen Kleingarten zu pachten. Hier sind jedoch die normalen Wartelisten zu beachten. Die Erben haben sozusagen kein „Vorpachtrecht“.
Wurde der Kleingarten jedoch von einem Ehepaar oder Lebenspartnern gemeinsam gepachtet (beide sind im Vertrag als Pächter genannt), wird der Vertrag im Falle des Todes des einen Ehegatten/Lebenspartner, mit dem anderen Ehegatten/Lebenspartner fortgesetzt (§ 12 II BKleingG).

Zu e:
Es ist auch möglich, dass der Pachtvertrag endet, obwohl keine der beiden Vertragsparteien, also weder Verpächter noch Pächter dies wollen. Und zwar dann, wenn die Fläche, auf der die Kleingartenanlage steht, etwa durch einen Beschluss der Gemeinde anders genutzt werden soll (beispielsweise für ein Straßenbauvorhaben). Zu diesem Zweck kann der Eigentümer der Fläche, auf der die Kleingärten stehen unter bestimmten Voraussetzungen enteignet werden. Oder die Kleingartenfläche wird im Wege der Umlegung oder einer Flurbereinigung, also einer zwangsweisen Neugestaltung von Grundstücken, einem anderen Nutzungszweck zugeführt.
In allen drei Fällen kann der Pachtvertrag durch einen Verwaltungsakt aufgehoben werden. Die dafür geltenden gesetzlichen Vorschriften sehen allerdings jeweils einen entsprechenden Nachteilsausgleich vor.


2. Wann darf der Verpächter den Pachtvertrag kündigen?

Wie bei allen Dauerverträgen gibt es auch bei der Verpachtung eine ordentliche und eine außerordentliche Kündigung. Der Unterschied besteht darin, dass bei der ordentlichen Kündigung eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss und bei der außerordentlichen nicht. Dementsprechend müssen für eine außerordentliche Kündigung besonders wichtige Gründe vorliegen, die sie rechtfertigen. Aber auch eine ordentliche Kündigung durch den Verpächter ist bei Kleingärten nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

Gründe für eine ordentliche Kündigung durch den Verpächter (§ 9 BKleingG) können sein:

Pflichtverletzungen des Kleingärtners (§ 9 I Nr.1 BKleingG)
hierzu zählen:
– der Kleingärtner nutzt den Garten nicht kleingärtnerisch (z.B. als Lagerplatz für Baumaterialien)
– der Kleingärtner benutzt die Laube zum dauernden Wohnen
– der Kleingärtner überlässt den Kleingarten ohne Zustimmung des Verpächters Dritten
– der Kleingärtner verweigert Gemeinschaftsleistungen für die Kleingartenanlage
– der Kleingärtner lässt den Garten vollkommen verwahrlosen (erheblicher Bewirtschaftungsmangel) und stellt diesen Mangel nicht innerhalb einer vom Verpächter gesetzten, angemessen Frist ab
– der Kleingärtner zahlt die Pacht andauernd verspätet
– der Kleingärtner verstößt gegen sonstige Verpflichtungen, die sich aus dem Pachtvertrag oder aus dem Gesetz ergeben.

Wichtig: Bevor der Verpächter aus diesen Gründen kündigen kann, muss er den Kleingärtner erst einmal schriftlich abmahnen und ihm damit die Chance geben, seinen Verpflichtungen doch noch nachzukommen. Erfolgt keine Abmahnung, ist die Kündigung grundlos und damit nichtig. Erst, wenn der Kleingärtner erneut seine Pflichten missachtet, darf ihm ohne weitere Abmahnung gekündigt werden.


Gründe für eine außerordentliche Kündigung (§ 8) liegen vor, wenn der Kleingärtner besonders schwere Pflichtverletzungen begeht, und dem Verpächter deswegen die Fortsetzung des Pachtverhältnisses unter Einhaltung der normalen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
Dies ist der Fall,
– wenn der Pächter mit der Zahlung der Pacht, die er mindestens für ein Viertel-Jahr zahlen muss, im Verzug ist und nicht innerhalb von 2 Monaten nach schriftlicher Mahnung die fällige Pacht zahlt

– wenn der Kleingärtner oder andere Personen, die er in seinem Kleingarten duldet, sonstige schwere Pflichtverletzungen begehen und somit z.B. durch Unruhe, Streit oder Lärm den Frieden der Kleingartenanlage nachhaltig stören (Beleidigung anderer Kleingärtner oder des Verpächters, schwerwiegende Verstöße gegen die Gartenordnung, etc.)

3. Gibt es eine Kündigungsfrist bei der Kündigung durch den Verpächter?

Eine Kündigungsfrist bei der Kündigung durch den Verpächter gibt es nur bei der ordentlichen Kündigung. Hier ist eine Kündigung jeweils für den 30. November eines Jahres zulässig. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen Sie also den Kleingarten weiter nutzen. Eine Beendigung des Vertrages durch eine Kündigung für den Zeitraum mitten im Sommer bzw. Winter ist nur bei besonderer Dringlichkeit der anderen zulässigen Nutzung (§ 9 I Nr. 5 und 6) möglich, nämlich bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des nächsten Monats.

Bei einer Kündigung durch den Verpächter, weil der Kleingärtner seine Pflichten verletzt,( z.B. keine kleingärtnerische Nutzung des Gartens, Übernachten in der Laube, Verweigerung von Zahlungen für die Anlage, etc.), muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag im August erfolgen (Werktag kann auch ein Samstag sein!). Die Kündigungsfrist beträgt hier also beinahe 4 Monate.

Bei einer Kündigung durch den Verpächter aus sonstigen Gründen (Neuordnung der Anlage, Eigennutzung, andere Nutzung, etc.), muss die Kündigung sogar noch früher, nämlich spätestens am dritten Werktag im Februar des Jahres erfolgen. Hier beträgt die Kündigungsfrist also beinahe 10 Monate.

Erfolgt die Kündigung nicht rechtzeitig, ist sie ungültig und erst wieder für das nächste Jahr möglich. Im Zweifel gilt diese Kündigung dann für den nächstmöglichen Kündigungstermin, so dass der Verpächter keine neue Kündigung mehr aussprechen muss.

Bei einer außerordentlichen Kündigung (also einer Kündigung aus besonders wichtigem Grund) muss keine Kündigungsfrist eingehalten werden.



4. Wann darf der Kleingärtner den Pachtvertrag kündigen?

Hierzu enthält das Bundeskleingartengesetz keine speziellen Regelungen. Unter welchen Voraussetzungen der Kleingärtner den Pachtvertrag kündigen kann und welche Fristen er dabei einzuhalten hat, richtet sich daher in erster Linie nach der Vereinbarung im Pachtvertrag. Ist dort nichts darüber geregelt, gelten die allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach müssen für eine Kündigung durch den Pächter (im Gegensatz zu einer Kündigung durch den Verpächter) keine besonderen Kündigungsgründe vorliegen. Allerdings ist eine Kündigungsfrist einzuhalten. Diese beträgt gemäß § 584 I BGB ein halbes Jahr: Sie ist nur zulässig zum Ende des jeweiligen Pachtjahres und muss spätestens am 3. Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf das Pachtverhältnis enden soll (Schriftform beachten!).

Das Pachtjahr ist nicht immer automatisch das Kalenderjahr. Ist nichts spezielles im Vertrag darüber geregelt, beginnt es zeitgleich mit dem Pachtverhältnis.
Beispiel: Der Kleingarten wurde ab dem 1.4. gepachtet. Das Pachtjahr läuft folglich vom 1.4. bis 31.3.. Die Kündigung ist nur zum 31.3. zulässig und muss spätestens bis zum 3. Werktag im Oktober erklärt sein.

5.Was sind die Folgen einer Kündigung?

Mit der Kündigung wird der Pachtvertrag zum Kündigungstermin beendet. Bis zu diesem Termin besteht der Vertrag fort, d.h. der Kleingärtner darf den Garten nutzen und muss dafür die Pacht anteilsmäßig zahlen.

Der Kleingarten muss spätestens bis zum Kündigungstermin geräumt sein. Das heißt der Kleingärtner muss alle Einrichtungen, mit denen er den Kleingarten versehen hat, entfernen. Anschließend muss er den Garten dem Verpächter überlassen.

Einzelne Einrichtungen können auch vom Nachpächter abgelöst und damit auch im Kleingarten belassen werden.


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